21. Juni 2018

Wohnbauförderung

Im letzten Post haben wir ja schon angekündigt, dass es einen ausführlichen Beitrag zum Thema Wohnbauförderung geben wird, da wir uns im Vorfeld intensiv mit dem Thema beschäftigt haben und hier unsere Erfahrungen gerne weitergeben möchten.

Vom Land Niederösterreich gibt es ein umfangreiches Förderprogramm, sowohl was Neubau als auch Sanierung von Eigenheimen betrifft. Voraussetzung für die Inanspruchnahme einer solchen Förderung ist es, dass gewisse Richtlinien - vor allem die Energieeffizienz betreffend - erfüllt werden.

Je nach dem ob neu gebaut oder saniert wird, gibt es unterschiedliche Fördermodalitäten. Im Falle eines Neubaus erfolgt die Förderung in Form eines Darlehens mit einer Laufzeit von 27,5 Jahren, das mit 1% jährlich verzinst ist. Wird hingegen saniert, ist die Förderung ein Zuschuss zur Rückzahlung eines aufgenommenen Darlehens in Höhe von 3% des förderbaren Betrags.



In beiden Fallen ergibt sich die Höhe der Förderung aus einem Punktesystem. Je geringer der Heizwärmebedarf des Gebäudes ist, umso mehr Punkte erhält man. Auch moderne und umweltschonenende Heizsysteme wie  z.B. Wärmepumpen erhöhen die Punktanzahl, genauso wie der Einsatz von Photovoltaik und Solarthermie. Weitere Punkte bekommt man für die Nutzung ökologischer Baustoffe.




Zusätzlich zu den Punkten, die man für energie- und ressourcenschonende Bauweise erhält, gibt es zusätzliche Fördermöglichkeiten. Jungfamilien warden ebenso zusätzlich unterstützt, wie Bauten in historisch gewachsenen Ortskernen. Außerdem kann ein Teil des Kaufpreises gefördert werden, wenn das neu erworbene Haus innerhalb von 3 Jahren thermisch saniert wird. Ausschlaggebend ist dabei übrigens der Zeitpunkt der Beantragung der Wohnbauförderung, nicht der tatsächliche Baubeginn.


Alle Details findet man auf der Website der NÖ Landesregierung:
Auch abgesehen von finanziellen Zuschüssen bzw. Darlehen gibt es sehr viele Aktionen die im Bereich der Wohnbauförderung ablaufen. Beispielsweise gibt es die Aktion "GESTALTE(N)", bei der unter anderem eine Bauberatung stattfindet. Für einen Kostenbeitrag von 50€ kann ein Beratungstermin in Anspruch genommen werden, bei dem ein firmenunabhängiger Fachexperte mit langjähriger Erfahrung vor Ort Information rund um Neubau und Sanierung gibt. Auch dieses Angebot haben wir genutzt. In unserem Fall kam ein Architekt aus der näheren Umgebung, mit dem wir grob mögliche Umbauvarianten diskutiert haben. Außerdem hat er uns einige sehr interessante Hinweise zum Thema Baukosten und Baukostenschätzung mitgegeben. Schlussendlich haben wir uns zwar für eine andere Umbauvariante entschieden, nichts desto trotz waren das jedenfalls sehr sinnvoll investierte 50€!
Von GESTALTE(N) gibt es auch ein vierteljährlich erscheinendes Magazin, in dem besonders gelungene Bauprojekte vorgestellt werden. Außerdem liegen Broschüren zu den Themen Garten, Neubau und Altbau auf. Generell lädt die Website mit einer umfangreichen und laufend wachsenden Sammlung von tollen Bauprojekten.

14. Juni 2018

Ohne Göd koa Musi (oder: die Finanzierung vom Ybbshäuschen)

Der Hausbau ist für die meisten Menschen wohl - in finanzieller Hinsicht - das größte Projekt, das sie in ihrem Leben abwickeln. Am schönsten wäre es natürlich, wenn man das Vorhaben vollständig mit angespartem Geld finanzieren könnte. Realistisch ist das aber für die wenigsten Leute - so auch für uns.

In der Graphik seht ihr, wie sich die Kosten für unser Projekt zusammensetzen:


Die genaue Summe werden wir hier zwar nicht nennen, aber es ist jedenfalls mehr als wir an Eigenmitteln zur Verfügung haben. Daher werden wir, neben Erspartem, auf ein Bankdarlehen sowie eine Förderung vom Land NÖ zurückgreifen.



Da wir uns mit dem Thema ziemlich intensiv auseinandergesetzt haben, wird es zu den Themen Bankdarlehen und Förderung demnächst jeweils eigene Beiträge geben.

Bis zum nächsten Mal und liebe Grüße aus dem Ybbshäuschen,
Bettina & Jan









7. Juni 2018

Baubewilligung

So wie in fast jedem anderen Bereich des Lebens geht natürlich (und ganz besonders) bei Bauvorhaben in Österreich gar nichts, ohne dass eine Behörde ihren Segen dazu gibt. Die Regelungen dafür sind in jedem Bundesland anders - für uns gilt die Niederösterreichische Bauordnung in der Auflage von 2014.


In diesem Gesetzestext ist vorgeschrieben, dass für jedes nennenswerte Bauvorhaben ein Ansuchen um Genehmigung dieses Bauvorhabens gestellt werden muss. Es gibt nur mehr sehr sehr wenige Bauvorhaben die nicht bewilligungspflichtig oder zumindest meldepflichtig sind.


In Niederösterreich läuft das Baubewilligungsverfahren folgendermaßen ab:


Ablauf des Verfahrens zur Baubewilligung in NÖ (Quelle: NÖ gestalten)

Im ersten Schritt werden die Einreichunterlagen vollständig zur zuständigen Baubehörde gebracht. Bei uns waren das folgende Dokumente:
  • Bauansuchen: Dieses in unserer Gemeinde recht einfach auch elektronisch befüllbare Formular ist quasi das Deckblatt der ganzen Unterlagensammlung. Hier ist auch angegeben, welche Unterlagen beigefügt werden müssen.
  • Grundbuchauszug: Zum Nachweis des Grundeigentums des Grundstücks auf dem das Bauwerk entstehen soll.
  • Einreichplan (in 3facher Ausführung): Der Einreichplan wird im Maßstab 1:100 erstellt und umfasst Grundrisse aller Geschoße und relevante Schnittdarstellungen. Außerdem Ansichten des Hauses von allen Seiten sowie einen Lageplan. Auf dem Plan vermerkt sind alle Nachbarn, die dann in späterer Folge auch über das Bauvorhaben verständigt werden und berechtigt sind Einwendungen einzubringen. Verfassen dürfen einen Einreichplan nur dazu befugte Berufsgruppen, das sind z.B. Baumeister, Ziviltechniker oder Architekten.

  • Baubeschreibung (in 3facher Ausführung): In der Baubeschreibung werden Informationen zum geplanten Bauwerk und dem Bauplatz zusammengefasst.
  • AGWR II - Datenblatt: Dieses Datenblatt enthält Fragen (zum großen Teil in Überschneidung mit der Baubeschreibung), die der Behörde dazu dienen das neu zu errichtende Bauwerk in das Gebäude- und Wohnungsregister einzutragen. Abgefragt werden Daten zur bebauten Grundfläche, zur Ver- und Entsorgung von Wasser, der Energieversorgung, etc.
  • Energieausweis: Seit einigen Jahren wird für jeden Neu- oder Umbau ein Energieausweis benötigt. Das ist ein Dokument, in dem einige energietechnisch relevante Kenngrößen eines Hauses zusammengefasst sind. Die wichtigste dieser Kennzahlen ist der spezifischer Heizwärmebedarf, die angibt wieviel Energie pro Quadratmeter und Jahr zum beheizen des Hauses benötigt wird.
Mit dem vollständigen Eintreffen der Einreichunterlagen kann die Baubehörde (üblicherweise die Gemeinde) mit der Prüfung des Antrags und dem Einholen aller notwendigen Gutachten beginnen. Dafür hat sie 3 Monate Zeit.
Danach beginnt das Verfahren mit allen Parteien und Nachbarn. Eine Bauverhandlung an Ort und Stelle des geplanten Bauwerks mit Teilnahme aller Parteien gibt es in unserer Gemeinde nicht mehr. Hier ist es so, dass die Eigentümer aller angrenzenden Grundstücke über das Bauvorhaben schriftlich informiert werden und danach 2 Wochen Zeit haben, die Planungsunterlagen einzusehen und dagegen Einwände zu erheben.
Kommt es hier zu keinen Einwänden, erteilt die Gemeinde die Baubewilligung und stellt einen rechtsgültigen Bescheid aus.

Unsere Einreichunterlagen haben wir am 20.11.2017 vollständig am örtlichen Bauamt abgegeben. Im Vorfeld haben wir uns mehrmals mit dem örtlichen Bauamt abgestimmt, ob unser Bauvorhaben den rechtlichten Rahmenbedingungen entspricht (zum ersten Mal noch vor Kauf des Ybbshäuschens, später dann mehrmals in der Planungsphase). Am 14.02.2018, 7 Tage vor Ablauf der zulässigen 3 Monate Frist, erhielten dann unsere Nachbarn und wir die Verständigung. Da wir auch hier bereits vorab unser Vorhaben angekündigt und die Pläne gezeigt hatten kam es zu keinen Einsprüchen. Darüber wurden wir Mitte März informiert.



Ende März erhielten wir dann die Baugenehmigung. Bis der Baubescheid auch rechtsgültig ist vergehen dann nochmals 2 Wochen. Seit 06.04.2018 - nach Einzahlung der Gebühren in Höhe von insgesamt 367,95 € - sind wir also im stolzen Besitz einer rechtsgültigen Baugenehmigung für unser Ybbshäuschen. Der ganze Prozess von Einreichung bis Bewilligung hat somit etwa 4,5 Monate gedauert.